Hoe om 'n huurooreenkoms korrek op te stel

2024 Outeur: Malcolm Clapton | [email protected]. Laas verander: 2023-12-17 03:44

Dit is meer winsgewend om 'n woonstel direk deur die eienaar te huur, om eiendomskantore te omseil. Maar dan sal die kontrak onafhanklik gesluit moet word, en dit is nie 'n maklike saak nie: jy moet baie punte en besonderhede in ag neem om probleme in die toekoms te vermy en in vrede en vertroue te leef. In hierdie artikel sal ons uitvind waarna om te kyk wanneer 'n huurooreenkoms opgestel word.

Kom ons maak dadelik 'n bespreking: in hierdie artikel sal ons spesifiek fokus op die kontrak vir die kommersiële huur van residensiële persele, wat gereguleer word deur Hoofstuk 35 van die Burgerlike Wetboek van die Russiese Federasie en deels deur Hoofstuk 5 van die Behuisingskode van die Russiese Federasie, dit wil sê, die huur van 'n woonstel deur 'n individu. Daar is 'n verskil in die wet tussen 'n huurooreenkoms (wat met 'n individu gesluit word) en 'n huurooreenkoms (wat met 'n regspersoon gesluit word). In gewone spraak word egter die goed gevestigde woord "huur" gebruik. Daarom sal ons in hierdie materiaal ter wille van eenvoud beide terme - "huur" en "huur" - as ekwivalent gebruik.

Die dokumente

Moet in geen geval huiwer om die eienaar van die woonstel te vra om 'n volledige pakket dokumente te verskaf nie:

• paspoort;
• 'n sertifikaat van registrasie van eienaarskap van die woonstel word vereis;
• bykomend: betaalde kwitansies vir nutsrekeninge (om seker te maak dat daar geen skuld daarop is nie) en 'n uittreksel uit die huisboek oor persone wat op die woonruimte geregistreer is.

As die woonstel verskeie eienaars het, is die toestemming van een van hulle nie genoeg nie, jy moet die toestemming van almal kry. Daar is drie moontlike scenario's vir die ontwikkeling van gebeure:

1. Heg die skriftelike toestemming van alle mede-eienaars aan.
2. Een mede-eienaar gaan 'n ooreenkoms aan met 'n volmag van ander.
3. By die sluiting van die kontrak is al die eienaars persoonlik teenwoordig (dan dui die kontrak aan dat die woonstel gelyktydig deur al die eienaars verhuur word).

Skriftelike toestemming word ook vereis van mense wat nie die eienaars is nie, maar op die leefruimte geregistreer is. Andersins kan hulle enige tyd hul regte opeis, en jy sal dringend nuwe behuising moet soek.

Aangesien ons van die huur van 'n woonstel praat, beteken dit dat die huurder 'n individu is. Daarom moet hy sy paspoort saambring. As jy nie alleen in 'n woonstel gaan woon nie, dan word die paspoortbesonderhede van die tweede (derde, vyfde) huurder ook vereis.

Eiendomshuurooreenkomste is onderhewig aan staatsregistrasie. Behalwe vir 'n kontrak wat vir minder as 'n jaar gesluit is.

Termyn

Die dienskontrak kan korttermyn (tot een jaar) en langtermyn (van een jaar tot vyf jaar) wees. As die kontrak nie 'n woord oor die termyn sê nie, word geag dat dit vir 'n maksimum van vyf jaar gesluit is. Die belangrikste verskil tussen langtermyn- en korttermynkontrakte is die voorwaardes vir die uitsetting van huurders.

Korttermynkontrak

Die eienaar kan 'n tydperk voorskryf waartydens die kontrak voor skedule deur die partye beëindig kan word. Indien geen sodanige tydperk gespesifiseer word nie, het hy geen reg om huurders voor die einde van die kontrak uit te sit nie. Maar aan die einde van hierdie tydperk besluit die eienaar self of hy die woonstel aan dieselfde huurders gaan verhuur of om ander te soek.

Langtermyn kontrak

Dit is baie moeiliker vir die eienaar om van die huurders af te skei. Aan die einde van die termyn van die kontrak kan die verhuurder nie bloot iemand anders in die woonstel inskuif nie: as hy nie die huurder van sy begeerte ten minste drie maande voor die einde van die kontrak in kennis gestel het nie, word geag dat die kontrak outomaties is. onder die ou voorwaardes hernu.

As die verhuurder sê hy beplan nie meer om die eiendom te verhuur nie, dan moet die huurders uittrek. Maar in hierdie geval kan hy regtig nie die woonstel vir ten minste 'n jaar huur nie, anders het die vorige huurders die reg om hof toe te gaan en skadevergoeding te eis.

Anders as 'n verhuurder, kan 'n huurder die kontrak te eniger tyd beëindig sonder om 'n rede te verskaf.

Toestand van die woonstel en eiendom

Herstelwerk en verbeterings

Die dringende vraag: wie doen die herstelwerk? Gewoonlik bevat die ooreenkoms die bewoording dat "na die verstryking van die huurooreenkoms, die huurders onderneem om die perseel terug te gee in dieselfde vorm waarin dit verskaf is." Daarom moet die kontrak onmiddellik aandui wat in die woonstel verander kan word en wat nie.

Daarbenewens, sonder die toestemming van die eienaar, het inwoners nie die reg om herorganisasie en heropbou van woonkwartiere uit te voer nie. Byvoorbeeld, tydens herstelwerk kan jy nie net 'n binneafskorting neem en afbreek of 'n deuropening uitbrei nie.

As dit moontlik is om herstelwerk uit te voer, maak seker dat jy in die kontrak voorskryf hoeveel die huur verminder moet word. As daar geen aanduiding is nie, is dit moontlik dat jy alles self sal herstel, en die eienaar sal eenvoudig weier om jou uitgawes terug te betaal.

Alle huidige herstelwerk en uitgawes daaraan is op die skouers van die huurder. Hy handhaaf nie net orde in die woonstel nie, maar is ook verantwoordelik vir die veiligheid van eiendom.

Die verhuurder moet groot herstelwerk doen, en alle uitgawes word deur hom gedra (tensy anders vermeld in die kontrak). Indien die verhuurder nie belangstelling toon in groot herstelwerk wanneer dit nodig is nie, dan het die huurder die reg om:

• onafhanklik groot herstelwerk wat deur die kontrak voorsien word of veroorsaak word deur 'n dringende behoefte uit te voer, en die koste daarvan van die verhuurder in te vorder;
• 'n ooreenstemmende vermindering in huur te eis;
• eis beëindiging van die kontrak en vergoeding vir verliese.

Wanneer jy iets nuuts vir 'n gehuurde woonstel opknap of koop, maak jy in wetlike terme verbeterings. Hulle kan skeibaar en onafskeidbaar wees. Byvoorbeeld, as 'n huurder 'n lugversorger of 'n waterverwarmer op eie koste geïnstalleer het (en die verhuurder het nie die huur verminder of hul koste terugbetaal nie), het hy die reg om dit saam te neem.

Onafskeidbare verbeterings, soos nuwe agtergronde, kan nie saamgeneem word sonder om die voorkoms van die woonstel te bederf nie. Daarom kan die huurder eis om hul waarde terug te betaal wanneer die kontrak verstryk. Maar die eis sal bevredig word as die kontrak bepaal dat die verhuurder nie beswaar gemaak het teen hierdie verbetering nie.

Eiendom toestand

Die verhuurder is verplig om die eiendom in 'n goeie toestand aan die huurder te voorsien. Dit beteken dat as iets jou verhinder om die woonstel te gebruik, die verhuurder hierdie rede op eie koste moet uitskakel. Selfs die een wat hy nie eers vermoed het toe hy die woonstel gehuur het nie. Jy het byvoorbeeld gevestig en was verbaas om te vind dat al die pype lankal vrot is en dit eenvoudig onmoontlik is om in die stort te was. Die verhuurder moet hierdie tekortkoming so gou moontlik en absoluut gratis uit die weg ruim. As hy dit nie doen nie, kan jy óf self die oorsaak uitskakel en terugbetaling van uitgawes eis, óf die kontrak beëindig.

Aandag: die verhuurder moet op eie koste slegs daardie tekortkominge uitskakel waarvan nie hy of jy geweet het nie.

As jy tydens die inspeksie van die woonstel gesien het dat iets nie daar werk nie, of jy is vooraf daaroor gewaarsku, dan is dit reeds jou reg om tot so 'n voorwaarde in te stem of na 'n beter opsie te soek.

Ook, prokureurs beveel aan, bykomend tot die kontrak, 'n handeling van aanvaarding van die woonstel op te stel. Dit skryf die toestand van meubels, loodgieterswerk, vloere, vensters en alles anders voor. Gevolglik sal dit help om geskille oor die kwaliteit van herstelwerk en meubels te vermy. Natuurlik, in 'n woonstel met ou Sowjet-meubels en sonder toerusting, hoef jy dit nie te doen nie. Maar die eienaar, wat 'n huis met duur meubels en toebehore verhuur, stel daarin belang om te verseker dat al die eiendom in 'n behoorlike toestand aan hom terugbesorg word, sodat hy selfs foto's van die eiendom en kwitansies kan aanheg wat die waarde daarvan bevestig. Natuurlike waardevermindering word natuurlik in ag geneem. Maar die huurder sal moet betaal vir die stukkende TV-skerm.

Gee aandag aan iets soos "gesamentlike verantwoordelikheid" as jy 'n woonstel saam met iemand huur in 'n gesamentlike poging. Indien die kontrak nie voorsiening maak vir 'n klousule oor gesamentlike en afsonderlike aanspreeklikheid nie, sal alle verantwoordelikheid gedra word deur die een wat die kontrak aangegaan het. Dit wil sê, as jou nalatige buurman iets breek, en net jy word in die kontrak as verantwoordelik aangeteken, dan sal jy moet betaal.

Huur

Die kontrak definieer die prosedure, voorwaardes en bepalings vir die maak van die huur. As daar geen spesiale instruksies hieroor is nie, word dit beskou dat dit soortgelyk is aan dié wat gewoonlik gebruik word wanneer sulke eiendom gehuur word: in die geval van 'n woonstel is dit 'n vaste bedrag van betaling wat elke maand gemaak word.

Indien die verhuurder vra om onmiddellik 'n betaling 2-3 maande vooruit of 'n deposito te betaal, moet dit in die kontrak geskryf word.

Die dokument moet ook aandui hoe gereeld en in watter mate die verhuurder die betaling kan verhoog. In die praktyk word huurverhogings gewoonlik een keer per jaar tot 10% van die aanvanklike koste aangeteken. Maar dit alles is volgens die diskresie van die partye.

Indien so 'n klousule nie in die kontrak ingesluit is nie, het die verhuurder steeds die reg om die huur te verhoog, maar dit kan nie meer as een keer per jaar gedoen word nie. Boonop is hy verplig om die huurder vooraf skriftelik hiervan in kennis te stel. As die nuwe voorwaardes hom nie pas nie, kan hy eensydig aan die kontrak onttrek.

Die huurder het ook die reg om 'n vermindering in die huur te eis indien, as gevolg van omstandighede buite sy beheer, die toestande van die gehuurde perseel versleg het.

Daarbenewens

Praat met die eienaar oor al die besonderhede. Jy sal heel waarskynlik gereeld moet ontmoet. Hy is bekommerd oor sy woonstel, jy is bekommerd oor die kwaliteit van lewe, so leer om te onderhandel en skryf al die mondelinge ooreenkomste in die dokument neer.

Nie gereeld nie, maar 'n onaangename situasie gebeur: soms hou die eienaars daarvan om sonder waarskuwing in te gaan, selfs in die afwesigheid van huurders en 'n paar keer per maand. Dit is 'n rede om die kontrak te beëindig met terugbetaling van die huurder se verhuisingsuitgawes. Om so 'n situasie te vermy, voeg eenvoudig een reël by die ooreenkoms oor hoe gereeld die eienaar by jou mag verskyn, of dit nodig is om jou vooraf hieroor te waarsku, en dui die verbod op spontane besoeke in jou afwesigheid aan.

Vind uit hoe die verhuurder gaste, diere behandel en dui dit in die kontrak aan.

Slegs deur al die besonderhede wat saak maak te onderhandel en reg te stel, sal beide partye sonder konflikte en sonder onnodige angs kan lewe.

Beëindiging van die kontrak deur die hof

Ons het reeds gesê dit is nie maklik vir 'n verhuurder om van 'n huurder te skei nie, die tipe kontrak speel 'n belangrike rol. Maar die huurder het die reg om die kontrak te eniger tyd te beëindig, maar met een voorwaarde: hy moet die verhuurder drie maande vooraf skriftelik in kennis stel van sy begeerte.

Maar soms is dit onmoontlik om menslik saam te stem, en vir een van die partye is daar net een uitweg – om geregtigheid deur die hof te soek en die kontrak te beëindig.

Op versoek van die verhuurder kan die kontrak voor skedule deur die hof beëindig word in gevalle waar die huurder:

• gebruik eiendom met 'n beduidende oortreding van die bepalings van die kontrak of met herhaalde oortredings;
• eiendom aansienlik afbreek;
• versuim om huur meer as twee keer in 'n ry betyds te betaal;
• voer nie groot herstelwerk van die eiendom uit binne die bepalings wat in die kontrak gestipuleer word nie, indien, kragtens die kontrak, groot herstelwerk die verantwoordelikheid van die huurder is.

Die verhuurder kan die kontrak deur die hof beëindig slegs as hy skriftelik van die huurder geëis het om die oortredings uit te skakel.

Op versoek van die huurder kan die huurooreenkoms vroegtydig deur die hof beëindig word in gevalle waar:

• die verhuurder nie die eiendom verskaf nie of struikelblokke skep wat die volle gebruik van die eiendom verhinder;
• die eiendom tekortkominge het wat nie deur die verhuurder gespesifiseer is by die sluiting van die kontrak nie, nie vooraf aan die huurder bekend was nie en nie tydens die inspeksie van die eiendom ontdek kon word nie;
• die verhuurder nie groot herstelwerk van die eiendom binne die tydperk wat deur die kontrak bepaal word of binne 'n redelike tydsraamwerk uitvoer nie;
• eiendom, as gevolg van omstandighede buite die beheer van die huurder, in 'n toestand wat nie geskik is vir gebruik nie.

By beëindiging van die huurkontrak is die huurder verplig om die eiendom aan die verhuurder terug te gee in die toestand waarin hy dit ontvang het, met inagneming van normale slytasie of in die toestand soos deur die kontrak bepaal.

Ten slotte, laat ons stilstaan by nog twee belangrike punte.

As die verhuurder 'n huurhuis skenk of verkoop, beëindig dit nie die huurkontrak nie. Met ander woorde, wanneer 'n persoon kom en sê: "Trek uit, ek verkoop 'n woonstel," is dit onwettig. Die verandering van die eienaar behels nie die beëindiging van die huurooreenkoms vir die woning nie.

Indien nodig, kan jy die huurder (huurder) verander. Dit wil sê, as die kontrak vir die man gesluit word, en hy, byvoorbeeld, vertrek na die Noordpool op 'n lang sakereis, dan kan jy met sy toestemming die huurder na sy vrou verander. In hierdie geval bly die kontrak dieselfde, dieselfde voorwaardes, die termyn bly vloei en word nie teruggestel nie. Maar dit kan jou van rompslomp red as enige probleme opduik (byvoorbeeld as jy die kontrak moet beëindig of iets deur die hof moet gaan haal).